築31年の2階建て軽量鉄骨造アパート（積水ハウス施工）で12年間入居していた方の退去がありました
1棟5戸の内4戸は購入後フルリノベーションしましたので、リノベーションされていない最後の1室が今回の退去部屋となります
キッチン・浴室の水回りや間取り改装等これまで31年間一切手が付けられていませんでしたので、多額のリフォーム費用が掛かることは退去連絡があった時から覚悟していました (^-^;
室内を確認すると12年間綺麗に居住してくれていたと感じましたが、クロスと床のクッションフロアーは全取り換えが必要でしたので、今回も思い切ってフルリノベーションすることにしました
リフォーム後の間取り
積水ハウスの施工アパートですので、躯体はしっかりしており60年位はアパート経営できると思います
さすがにキッチンは痛みもありましたので、今後の30年を考えてキッチンも取り替えます
最近はほとんど見なくなった懐かしいジプトーン天井になっています
写真では分かりずらいのですが、FRP（ガラス繊維強化プラスチック）が黄ばんできています
建物の寿命があと10年位だったら塗装で済ませたいところですが、今後30年を考えて交換することにします
- 現在２DKとなっている間取りを１LDKに変更（床はフロアータイル）
- 和室を洋間に変更
- リビングと和室の建具も交換
- 押し入れをクローゼットへ
- 木部のシート張り
- 窓も全室ビート交換
- カーテンレール全取り換え
細かい部分も手をいれます
- トイレの便器交換
- 下駄箱の交換
１０日位で見積が出てくると思いますが、クロス等部材の値上がりもあり、恐らく300万円位の見積になるのではないかと思います
クロス全面張替えと和洋変更のみで済ませば２DKで家賃は約4万円 （リフォーム費用50万）
フルリノベーションを行うと１LDKで家賃は約5万円 （リフォーム費用300万円）
フルリノベーションして家賃が1万円しか違わないのだったら簡易的なリフォームで済ませて家賃勝負で募集する方が多いとは思います
しかし簡易的なリフォームで済ませると空室期間も長くなり、入居率が７０％～８０％で推移すると考えると、思い切ってフルリノベーションすることは悪くないと思います
コチラのアパートは年間約300万の家賃収入がありますので、1年分の家賃を使って1室を新品同様に生まれ変わらせる感覚です
5年から10年位の短期間で転売を考えている不動産投資家の方には、まったく意図が理解できないかもしれませんが、長期的なアパート経営を考えている方には多少は理解して頂けるのではないかと思います
また後日見積がでましたら投稿させていただきます
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