なぜ購入物件にサブリースをつけないのか？

リマくんは現在アパート・マンション5棟、戸建10棟合計80室を所有していますが

サブリースは一切付けていません

サブリースとは『一括借り上げ、家賃保証制度のこと。不動産会社が貸主から賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する。貸主は入居者がいようといまいと一定の家賃が保証されるとともに、入退去に関する手続きや家賃の集金業務などから開放される。一般的に保証される賃料は相場の80％〜90％となる』

サブリースを付ける方法は主に２つ

1.不動産を購入した不動産業者で最初からサブリースを付ける

不動産業者が売主の新築ワンルームマンションに多いパターンです

サブリースがあるので退去が有っても安心です　マンション経営におけるリスクは全て弊社が負いますと営業しています

2.途中からサブリースを付ける

リマくんの所有するアパートにも管理+上場会社のサブリースを付けませんかと頻繁にDMがきます

リマくんがサブリースをつけない理由6選

１.満室家賃の80％～85％の手取り収入になる

サブリース契約は家賃の85％から90％保証が多いです

また管理業務で家賃の5％～10％が必要ですので、現在の満室家賃と比べると大きく減少します

但し、すべての業務を一括して頼めるので信頼のおける会社であれば悪くはないと思います

リマくんがサブリースをつけるとしても、ずいぶん先の事かなと思います

2.室内をフルリノベーションしても保証家賃には基本的に反映されない

リマくんは室内の状況によりフルリノベーションを行うこともあります

100万円～200万円の費用をかけてリフォームしても保証家賃に反映されないのは辛いです

フルリノベーションをおこない家賃がアップしても、次回更新の時期まで待ち、値上げ交渉を

おこなうのは煩わしいです

3.2年ごとの保証家賃見直しがある

2年の保証家賃の見直しごとに家賃が減額される訳ではないですが、サブリース会社の経営状況にも大きく左右されます

最近ですとレオパレスは会社の業績が悪化しており大幅な保証家賃の減額を建物所有者に要求しています

4.事件・事故のリスクが無くなる訳ではない

万一事件・事故が起こった場合、直ぐに保証家賃の減額がされることは基本的に無いとは思います

しかし2年後の保証家賃見直し時は大幅な家賃減額を要求されると思います

5.すべての所有物件にサブリースが付けれる訳ではない

サブリース会社も商売として家賃保証を行いますので、すべてのエリア・間取りにサブリースをつけてくれる訳ではないです

入居率が悪いエリア・間取りはサブリース会社が損をするので家賃保証は付けてくれないです

6.サブリースを解約する際の手間が大きい

サブリース期間中はすべてをサブリース会社にお任せすることになります

保証家賃の交渉が成立せず、解約となった場合は次の管理会社への引継ぎ、入居者対応など多くの事を建物所有者が判断する必要があります

サブリース期間中はすべてを任せていますので、解約になり急にすべての事を行うことは知識・経験ともに不足しており、かなりの困難が予想されます

本日はリマくんのサブリースに対する考察を書いてみました