無事購入できたと安堵していたのも束の間
世間を騒がす【界壁問題】が
ガイアの夜明けにより明らかになりました
壁が薄くて隣室で納豆をかき混ぜる音が聞こえる
隣の部屋がエアコンを入れると自室でもオンになる
部屋のチャイムを鳴らしたら同じ階の住人全員が玄関ドアを開けて出てきた
レオパレス伝説がネット上で都市伝説として
まことしやかに囁かれていましたが、
急に真実味を帯びてきました
募集店から本社の方針により
一旦募集停止になるかもしれないと連絡がありました
募集停止を回避するために、
直ぐに２階天井に穴を開けて調査をして頂きました
幸い購入したアパートに
施工不良はありませんでした
建物に施工不良が無かった旨の第三者調査機関による報告書は
お守りとしてしっかり保管しています
今回の件でレオパレス管理部門の
担当者の方と色々とやり取りを行いましたが
皆さん真面目に仕事に取り組んでおり
誠実に対応して頂きました。
施工不良の問題は会社の経営陣の体質の問題であり、
現場管理部門の社員の皆さんはある意味
被害者なのではないかと思いました
購入してから5年間経ちましたが
今の所、騒音クレームは無いです
入居者が優秀なのか、
たまたまなのかはよく分かりませんが・・・
物件の引渡前に
噂通りレオパレスによる入居者移動作戦により
18室中17室空室の状況で引渡となりました
購入物件はレオパレス銀座の一角なので覚悟はしてました
①インターネット無料化
単身アパートに必要な設備1位（2020年全国賃貸住宅新聞人気設備ランキング）
Wi－Fiのルーターを全室に設置して
無料でインターネットをご利用頂けるようにしました
月額18室で17,500円（設備設置費用は月額賃料に含む）
戸当たり約1000円でした
導入後6年目からは
戸当たり600円位となる予定
10戸以上のアパート・マンションは
戸当たり月額料金が安く費用対効果抜群です
②ペット飼育可
アパートのペット化は
退去時に原状回復費用をめぐり
トラブルが増える懸念もありましたが
満室にするために採用しました
ちなみに犬は小型犬のみ、猫も飼育可としました
⓷駐車場に約４０万円を掛けて照明を8か所追加
物件の周りは田んぼと畑が多く
夜は真っ暗になります
昼間でも少し車の出入りがし難い駐車場でしたので
夜真っ暗になると出入りがし難くなります
照明を８か所追加することで
ネックの解消につながりました
④アパート名の変更
購入前のアパート名はレオパレス●●●と
一目瞭然レオパレス物件と分かる名前でした
名前を変更することは、そんなに難しい事では有りませんので
お洒落な名前に変更しました
外観でレオパレス物件とバレちゃいますけどね
4つの満室作戦の効果と
優秀な募集店の協力のおかげで
- 1ヶ月目5室
- 2カ月目4室
- 3カ月目3室
- 4カ月目3室
- 5カ月目2室
入居を決めて頂き5か月で
無事満室となりました
最後の空室に申込を頂いた日は
家族で回転しないお鮨屋さんに行き乾杯しました
満室家賃（2021年6月現在)月々50万(一室平均27,500円)
購入時単純利回り20％想定が退去毎に家賃もアップでき
現在は28.6％になりました
満室家賃が高くても入居率が低いと意味がないですよね
入居率はというと
- 2017年100％ 退去4件
- 2018年98.7％ 退去5件
- 2019年98.7％ 退去6件
- 2020年97.9％ 退去5件
（入居率は月に1日でも入居が有れば入居として月単位で計算しています）
傾向としては、平均3年～4年で退去する感じです
ファミリーアパートは
平均入居期間6年～7年ありますので
やはり単身アパートは
入居者の入れ替わりが激しいです
でも募集店の努力のおかげで
1～２カ月以内に申込を頂いています
購入から約５年が経ちますが
所有不動産の中で一番稼ぎ頭の
エースになってくれています
このまま順調に運営出来るといいのですが・・・
やっぱりレオパレス期待を裏切りません
最近雨漏れしました
普通アパートは築14年位で雨漏れはしないです（泣）
長くなってきましたので
続きは明日アップします
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