入居者からクロスのシミが
雨が降るたびに広がっていくので
何とかしてほしいとの連絡が管理会社に入りました
管理会社の方に現地を確認して頂くと
外壁コーキングが酷い状況とのこと
直ぐに現地を確認しましたが
確かに酷い
壁のパネルはそんなに劣化が進んでないのですが、
コーキング部分が痩せて割れており壁の中の部材が見えていました
築14年でここまで酷いコーキングの割れは
いままで見たことが無いぐらい
雨漏れするのは当然の状態でした
掃除の為に現地には来ていましたが全然気づきませんでした
早速塗装の見積を取りました
建物面積が約500㎡、151坪あり
塗装の仕方、材料により金額の増減はありましたが、
300万円位は出費が必要でした
高い家賃が取れるアパートでは有りませんので
新築から25年目位に塗装をする予定にしていました
10年後の塗装までコーキング部分から雨漏れしないように
自分で割れたコーキングの上から
コーキングの打ち直しをすることにしました
見た目には目をつぶり、効率的また効果的なコーキングの打ち直しを行いました
割れたコーキングの上からプライマー塗装を行い
マスキングテープで養生はせずにコーキングを打ちました
完全に自己流ですので
１０年間コーキングがもつのかは分かりません
一発勝負ですので見た目は不格好ですが、
外壁をじっくりと眺める方はいませんので
意外と気づかれない位かもしれません
今回の材料費はコーキング一本600円×20本＝12,000円で済ませる事ができました
レオパレス物件のデメリット
- 引渡時に入居者は基本的に引越をするので購入後全空室からのスタートとなる
- 屋根の部分の界壁に問題が有る等施工不良があるかも
- 建物が安普請で騒音問題が多い
- 近隣に同じ間取りのレオパレスが建っている事が多い
- 土地の形が良くないことが多く土地の資産価値が低いことが多い
- 普通のアパートよりも融資が付かないことが多く現金購入が必要かも
レオパレス物件のメリット
- 利回りが基本的に高い（投資リスクが高い）
- 家賃を地域最安値にすれば入居希望者がいないことはない
以上
デメリットは多く、メリットは基本的に少ないです
結論としてはよっぽどの高い利回りが期待出来、満室に出来る
自信がなければ手をださないほうがいいかもしれませんね
レオパレス物件を購入する際の参考になれば幸いです
私は子供の頃公園や河原で珍しい石を探すのが好きな子供でした
不動産探しはこれによく似ている気がします
川原には無数の石があります
その中から自分の好きな形、手触り感の石を探すのです
投資不動産も同じです
色々なサイトや不動産業者から
情報を仕入れて自分が好きな物件を探す
子供の頃の石拾いから収益不動産探しに変わっただけ
無数の売り物件から他の不動産投資家には分からない
優れた点を見つけだし、
加工して競争力のある商品に仕上げる
掘り出し不動産を見つけた時のワクワク感
大人になってから、なかなか味わえないワクワク感を感じ、
同時にお金も増やすことが出来るのが、不動産投資の醍醐味だと思います
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