初心者が買ってはいけない投資用不動産7選

収益物件投資
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本日は特に初心者が買ってはいけない投資用不動産7選を解説させていただきます

  1. 賃貸需要が見込めないエリアの物件
  2. キャッシュフローがマイナスの物件
  3. 相場よりも高い物件
  4. 修繕費が予想以上にかかる物件
  5. シェアハウス
  6. 旧耐震の物件
  7. 新築ワンルームマンション

 

1.賃貸需要が見込めないエリアの物件

賃貸需要が見込めないエリアがダメなのは誰でも理解できると思います

いくら想定の単純利回りが高くても、入居率が悪くて実質利回りが低ければ意味がないからです

また賃貸需要が見込めないエリアは土地の坪単価も基本的に安く、土地の資産価値も低いです

賃貸需要が見込めるエリアか見込めないエリアかの判断は複数の募集店にヒアリングすれば簡単に分かります

賃貸市況に疎い売買担当者の「営業トーク」を鵜呑みにしないことが大切です

特に地方は賃貸需要が見込めないエリアはたくさんあります

ミニミニ・エイブル・アパマンショップ等の賃貸専門店から車で30分圏内にあるかどうかも判断材料にしてもいいと思います

 

2.キャッシュフローがマイナスの物件

初めての不動産投資でキャッシュフローが出ない物件を所有しても面白くないです

不動産投資の醍醐味の一つが毎月着実に積みあがるキャッシュフローです

給料や事業所得から毎月補填するなんてありえません

「キャッシュフローがマイナスの物件で節税対策しましょう」という営業トークに騙されないようにしてください

多くのお医者さんや高属性のサラリーマンが騙されています

キャッシュフローがマイナスの物件を買ってもいいのは、キャッシュフローのマイナスを上回るその物件の魅力に気付けたベテランの不動産投資家だけだと思います

 

3.相場よりも高い物件

相場はエリア毎に違います

また相場は常に変化しており初心者が簡単に相場観をつかむことは出来ません

しかしエリア毎の収益物件の相場を掴むことはかなり大事です

初心者が不動産投資に失敗しているケースのほとんどが相場より高い物件を購入しています

高値掴みしていることにより毎月のキャッシュフローが少なく補修費が捻出できない

適切な補修が出来ないことで入居率も悪化し撤退する事を決断したが売却する為には多額の現金が必要だった

このような状況は本当に最悪です

 

4.修繕費が予想以上にかかる物件

戸数が多いファミリータイプで築30年以上のアパート・マンションは予想以上に室内・共用部ともに修繕費用が掛かることが多いです

雨漏れ、給水管からの水漏れ等想定外の出来事も起こります

知識・経験が豊富なまた余裕資金が十分にあるベテラン不動産投資家でないと厳しい戦いを強いられることになると思います

 

5.シェアハウス

表面利回りは高いが管理費が高く実質利回りはそれほど高くない物件が多いです

またシェアハウスを管理してくれる管理会社も限られますので初心者が購入するにはリスクが高すぎます

 

6.旧耐震の物件

昭和56年5月31日までに建築確認申請がされた建物は旧耐震となります

リマくんも旧耐震の物件は購入していますが、耐震診断がされて耐震補強された物件に限定しています

旧耐震で耐震補強されていない2階建ての木造戸建は大地震の際に倒壊する危険性がありリスクが高いと考えています

特に静岡県はいずれ震度6強から7の地震が予想されていますので、旧耐震の物件には注意が必要です

 

7.新築ワンルームマンション

初心者だけではなく、全ての不動産投資家は手を出すべきではありません

新築ワンルームマンションを購入して、成功した不動産投資家に出会ったことは有りません

これからも出会う事はないでしょう(泣)

 

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