今日は最悪な退去部屋（リフォーム編）の話です
2012年に購入し現在築27年になるアパートで退去がありました
退去者さんは「リマくん」が購入する前から住んでおり、14年間の入居である程度のお部屋の汚れは覚悟してましたが・・・
ここまで汚いとは想定外でした
14年入居なのでクロスの全張替は仕方ないと思いますが
キッチン・建具・浴室・トイレ等部屋全体がボロボロの状態・・・
部屋全体にゴキブリの糞が至る所に付いており汚い
部屋のにおいも最悪です
よくこんなカビだらけのボロボロの部屋に長年住んでいられたか不思議
管理会社が退去者と退去補修費の交渉をしてくれました
（管理会社）重過失の補修箇所が多いので、退去補修費の見積は時間がかかります
（退去者）入居の時に敷金8万円預けてあるので返して欲しい！！！
（管理会社）キッチン・浴室・建具等、通常の使用で壊れたと認められない部分が多数あるので、敷金は戻せません。追加で補修費が必要となります
（退去者）敷金が返ってこないのは納得できない！！！
（管理会社）普通に生活していてこんなにお部屋がボロボロになりますか？
（退去者）・・・・・・
（退去者）年金生活でお金が無いので出せない
キッチン・浴室・建具の交換が必要です。おそらく70万円～80万円位はかかると思います。所有者にも相談するので出せる金額を教えてください
出せて17万円位です
敷金の返却は無しで追加で17万円の負担で所有者と話しをしてきます
管理会社の担当者は何度も何度も退去者と連絡をとり敷金8万円＋追加17万円＝合計25万円の重過失を認める所まで交渉してくれました
当初は大きな隔たりがあり解決は難しいかと思いましたが、担当者も精一杯頑張ってくれましたのでこの条件で合意することになりました
管理会社の仕事は多岐に渡り大変な仕事だと思います
管理会社とは不動産投資を行う上で欠かせない同じチームの仲間だという感覚を持ち、常に感謝の心を持って接したいものです
大規模リフォーム前の間取り
- こちらのこちらのアパートは学生向けアパートとなっており、学生はあまり湯船に浸かることはないと思うので、浴室をシャワールームに変更
- 空いたスペースに学生からの要望が強い洗面台を新設
- キッチンは交換
- 建具も交換
当初予算は100万円のつもりでしたが・・・
今後も競争力を維持できるこだわりのお洒落なお部屋にしたので、税込みで200万円超えました（泣）
| 合計金額 | ¥1,830,000- | (税別） | ||||||||
| 御 見 積 案 件 | 改装工事 | |||||||||
| 作業名 | 数量 | 単位 | 単 価 | 金 額 | ||||||
| １．大工工事 | ||||||||||
| 解体工事 | 1 | 式 | ¥30,000 | ¥30,000 | ||||||
| 産廃処分、運搬費 | 1 | 式 | ¥50,000 | ¥50,000 | ||||||
| 建具 開き戸（洋間） | 1 | 式 | ¥85,000 | ¥85,000 | ||||||
| 建具 開き戸（トイレ） | 1 | 式 | ¥68,000 | ¥68,000 | ||||||
| 建具 クローゼット | 1 | 式 | ¥88,000 | ¥88,000 | ||||||
| 建具 玄関収納 | 1 | 式 | ¥86,000 | ¥86,000 | ||||||
| ２．内装工事 | ||||||||||
| クロス貼替え クリアクロスRE５３７４７ | 74 | ㎡ | ¥1,300 | ¥96,200 | ||||||
| 床 フロアタイル貼り IS-1045 | 14.3 | ㎡ | ¥4,800 | ¥68,640 | ||||||
| CF貼替え HM-10095 | 1 | 式 | ¥5,000 | ¥5,000 | ||||||
| 土間CF HM-10095 | 1 | 式 | ¥13,000 | ¥13,000 | ||||||
| 巾木交換 | 1 | 式 | ¥30,000 | ¥30,000 | ||||||
| ３．トイレ交換工事 | ||||||||||
| 既設撤去処分費 | 1 | 式 | ¥12,000 | ¥12,000 | ||||||
| トイレ アラウーノS | 1 | 式 | ¥120,000 | ¥120,000 | ||||||
| 配管、組立、設置工事 | 1 | 式 | ¥68,000 | ¥68,000 | ||||||
| トイレ手摺、ペーパーホルダー取付 | 1 | 式 | ¥25,000 | ¥25,000 | ||||||
| ４．キッチン交換工事 | ||||||||||
| 解体、処分費 | 1 | 式 | ¥15,000 | ¥15,000 | ||||||
| コンパクトキッチン W1200 | 1 | 式 | ¥195,000 | ¥195,000 | ||||||
| 配管、組立、キッチンパネル設置工事 | 1 | 式 | ¥80,000 | ¥80,000 | ||||||
| ５．シャワールーム設置工事 | ||||||||||
| 浴室解体、産廃処分費 | 1 | 式 | ¥60,000 | ¥60,000 | ||||||
| シャワーユニット | 1 | 式 | ¥230,000 | ¥230,000 | ||||||
| 配管工事(洗面給排水含む） | 1 | 式 | ¥50,000 | ¥50,000 | ||||||
| 組立、設置工事、壁造作 | 1 | 式 | ¥80,000 | ¥80,000 | ||||||
| ５．洗面化粧台交換 | ||||||||||
| 洗面化粧台 オーラW600 | 1 | 式 | ¥105,000 | ¥105,000 | ||||||
| 洗面化粧台交換工事 | 1 | 式 | ¥18,000 | ¥18,000 | ||||||
| ６．電気工事 | ||||||||||
| ダウンライト設置工事 | 4 | 式 | ¥20,000 | ¥80,000 | ||||||
| 調光式ダウンライト設置工事 | 4 | 式 | ¥25,000 | ¥100,000 | ||||||
| SWコンセントプレート交換、増設 | 1 | 式 | ¥56,000 | ¥56,000 | ||||||
| ブレーカーボックス交換,移設工事 | 1 | 式 | ¥48,000 | ¥48,000 | ||||||
| ７．雑工事、その他 | ||||||||||
| クリーニング | 1 | 式 | ¥24,000 | ¥24,000 | ||||||
| 網戸貼替え | 1 | 式 | ¥3,500 | ¥3,500 | ||||||
| 窓ビート交換 | 1 | 式 | ¥13,000 | ¥13,000 | ||||||
| カーテンレール交換 | 1 | 式 | ¥3,500 | ¥3,500 | ||||||
| ホスクリーン取付 | 1 | 式 | ¥15,000 | ¥15,000 | ||||||
| ポスト受け交換 | 1 | 式 | ¥6,000 | ¥6,000 | ||||||
| 洗濯エルボトラップ交換 | 1 | 式 | ¥12,000 | ¥12,000 | ||||||
| 特別値引き | 1 | 式 | ¥-148,840 | ¥-148,840 | ||||||
築27年のお部屋には見えないような素敵なお部屋に生まれ変わりました
調光式のダウンライトがお洒落です
正方形の形のフロアータイルも初めて使いましたが募集店さんにも好評でした
キッチンも使い勝手の良い二口ガスコンロを採用しました
自炊している学生さんも喜んでくれそうです
シャワールームも汚れが目立たないようにアクセント壁にしました
アラウーノは少し高いのですが、お洒落なトイレになるのでいつも採用しています
（手摺とペーパーホルダー取り付け前）
洗面ボールもなかなかお洒落でいい感じです
（鏡取り付け前）
家賃は駐車場1台込みで3.9万円で募集しましたが速攻で申込を頂きました
今回リフォーム費用が約200万円かかりましたので、費用の回収に約4年かかりますが、
- 入居者さんに満足して頂けるお部屋を作ることで98％以上の入居率を維持する
- 高い入居率を維持することで、リノベーションに使えるお金を確保
とてもいいサイクルが出来てきたような気がしています
見積書も掲載しましたので皆さまのリノベーションの参考にして頂ければ幸いです
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