不動産投資における致命的な失敗の一つは、ローンの返済ができなくなり任売・競売となり最悪の場合自己破産に至ることです
そもそも不動産投資で自己破産する人の割合はどのくらいなのでしょうか？
不動産投資に限定した公的な統計データは存在しませんので、金融機関が発表している『返済の延滞率』『リスク管理債権比率』から推測するしかありません
これらのデータから不動産投資によるローンが返済できない割合は１％以下だといわれています
不動産投資は大きな金額が動く投資であり一つの失敗で、誰でも破綻状態に陥る可能性はあることは肝に銘じておく必要があります
1.自分が現役の内に、返済が終了するローンを組むこと
これは住宅ローンでもよく言われていることですが、不動産投資でも当てはまると考えています
金融機関から融資を受ける際は『なるべく短い期間で融資をおねがいします』と伝えています
現在9000万円の借入があり、9月に2400万円の融資を受ける予定ですが、あと6年で完済できますのでリマくんが現役の内に返済が終了する予定です
借入が完済すれば毎年のキャッシュフローも年間3000万円位にはなりますのでかなりの余裕がでます
完済後はキャッシュフローを使い毎年自己資金で2000万円から3000万円の物件を購入することも出来ます
もちろん20年以上の長期で借入を行えば毎年のキャッシュフローも増え、増えたキャッシュフローを使い新規物件を次々と購入すれば資産規模を大きくすることも出来ます
10億円以上の資産規模を誇るメガ大家のことは凄いとは思いますが、資産規模よりも純資産をゆっくりと着実に増やしていきたいと思います
２．満室家賃の6割以下で返済計画が成り立つローンを組むこと
現在リマくんの返済比率は58.8％です
融資期間を短期で組む為に、返済比率は高くなってしまいます
返済比率が6割の場合、リフォーム費用が多くなった年はほとんどキャッシュフローはでません
キャッシュフローが赤字にならないように返済比率は常に60％以下に収まるようにしています
3.物件検討時、募集店のアドバイスを受け入れる
築浅で利回りが高い物件情報を入手した場合、募集店にニーズの有無を確認します
そのエリアで探している人がなければ、部屋をどれだけ綺麗にしても、家賃を大幅にダウンしても意味がありません
ハウスメーカーが造った綺麗な築浅で、いくら利回りが高くても募集店のアドバイスに従いニーズが無いエリアの物件は見合わせます
潔く撤退することも致命的な失敗を避けるためには必要です
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