リマくんの戸建投資における投資スタンスは
資産価値重視です♪
ちなみにアパート・マンションは
キャッシュフロー重視です♪
資産価値重視の戸建投資は
エリア、土地の形、日当たりはかなりこだわります
建物を使えるだけ使い、
最後は取り壊して住宅用土地として売却を考えていますので
土地の価格が下がりにくいエリアで購入しています
アパート・マンションは
土地の価格が下がると予想するエリアでも
利回りが高くキャッシュフローが、しっかり出るなら購入してきました
一棟アパート・マンション・戸建で
収益物件の『ベストミックス』を構築する作戦です
では早速、リマくんの一邸目購入の戸建を解説します
情報は以前磐田市一棟15戸収益マンションを購入した不動産業者担当者から頂きました
浜松市中区閑静な住宅地の南向
- 土地の面積35坪
- 建物の面積32坪、4ＬＤＫ
- 1989年築 木造2階建て
- 駐車場2台分
- 売買代金1450万円
- 家賃月々10万円で入居中
- 単純利回り8.2％
- Ｓ銀行より1450万円1.5％
- 10年返済で借入
2014年に購入し約8年経過しましたが、購入時の入居者が引き続き入居中
月々家賃10万円×96か月＝960万円の家賃収入が8年間でありましたが・・・
10年返済で毎月13万円のローン返済が必要ですので
毎月3万円の持ち出しです
なぜリマくんは毎月3万円の持ち出しをしてまで戸建を購入したのか？
『立地エリアがよくて資産価値があったから』
このエリアで南向きの住宅地はほとんど売り物件がでません
実際8年前は土地35坪×坪単価33万円＝1150万円位の
土地の価値でしたが、
現在は土地35坪×35万円＝1220万円に土地の価値が
値上がりしています
現在のローン残高は310万円ですので
現時点で売却しても1000万円以上手残りがあります
今売却する予定は無いですが
現在築33年ですが、もし現在の入居者が退去しても
戸建賃貸がほとんど無いエリアですので
10万円でも借り手は付くと思います
単純利回り8％でも土地の価値が維持できる
又は値上がりするエリアの戸建は
いいと思いませんか？
もちろん土地の向き、日当たりは大事です
また戸建は入居期間が長い
アパート・マンションに比べても圧倒的に長く、
退去時の頻繁なリフォームを行う必要がありません
現在のような優良収益物件が、見つけづらい時期は
物件探しの間口を広げて検討した方が特に有利です
立地が少し微妙な高利回りのアパートの
キャッシュフローを、立地がいい資産価値がある戸建の
借入返済にまわす、そんなイメージです
是非収益不動産投資の参考にしてください
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