収益物件大手サイトで1棟16戸全空室の物件を見つけました
築22年で想定利回り18％
物件概要だけみると大変魅力的な物件にみえます
全空物件検討時に注意するべき３つのポイントをお伝えします
1.全空物件で売却する理由
上記物件の売却理由は近隣の企業に新築から全室一括で貸していた
全室同時に解約となったので売却するとのことでした
売却理由としては妥当な理由で1点目はクリアーしていました
普通に賃貸募集をかけていて全空に近い物件もあります
このようなケースではそのエリアに賃貸ニーズが無い場合もあり注意が必要です
なぜ全空になっているのか、入居率が悪いのか理由はとても重要です
2.空室期間
全空になってどのぐらいの期間が経っているのかも重要です
長期間空室になっている場合、水道・電気・ガス等のライフラインの復旧に大きな費用が掛かかることもあります
今回の物件は全空になって1年未満なので2点目もクリアー
3.想定利回りの根拠
想定利回りの元となる設定家賃金額が根拠のある妥当な金額かの見極めも大事な要素となります
特に全空の場合は近隣の似たような賃貸物件を参考にして、仲介不動産業者が想定家賃を決めます
仲介不動産業者は該当物件の賃貸ニーズや家賃に関して素人であることが多く、想定家賃は仲介業者により大きな差がでます
一般的にはイケイケの仲介不動産業者は上限ギリギリのラインで想定家賃を設定することが多い印象です
一方購入後のトラブルを嫌う地方の良心的な仲介不動産業者は下限で想定家賃を設定することが多い印象です
両社ではかなり大きな想定利回りの違いが出ます
このような事を加味しながら近隣の賃貸物件のニーズ調査・家賃調査をする必要があります
今回の物件は賃貸ニーズ調査の結果、家賃を低く抑えても入居率70％から80％がやっとの物件でした
いくら満室想定利回りが魅力的でも購入検討するに値しない物件でした
全空物件に出会うこともあると思いますが、購入検討時の参考にして頂ければ幸いです
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