竜巻の直撃から9年が経過しました
銀行からは物件のダメだしをされ融資が受けられず、
リマくんファミリー有り金全部をかき集めて購入した
物件の購入後から現在までの経営状況を解説していきます
- 2014年 99.1％ 退去5室 築18年
- 2015年 99.5％ 退去6室 築19年
- 2016年 95.0％ 退去4室 築20年
- 2017年 92.5％ 退去9室 築21年
- 2018年 96.6％ 退去7室 築22年
- 2019年 96.6％ 退去1室 築23年
- 2020年 95.8％ 退去6室 築24年
※簡易に計算する為、入居率は月に1日でも入居が有れば入居として月単位で計算しています
直近7年間の平均入居率は96.6％でした
悪くない入居率だと思いますが7年間の入居状況で、大きな問題点を再認識しました
大学の入学式が終わった後に退去した部屋は、翌年の2月・3月まで入居が決まらないのです
4月以降の退去を防ぐために毎年12月に全入居者に
卒業等で退去の意思があるか否かを確認するのですが、
退去しないと言っていた方が、4月過ぎに退去し
半年空室が続くという問題です
解決策が思い浮かびませんがどうしたら防ぐことが出来るのでしょうか？
9年間の概算家賃収入
約6220万円
購入時の想定一室賃料は共益費込2.5万円でした
竜巻直撃により外壁・室内を火災保険金2000万円
掛けてフルリノベーションし、
また設備追加・インターネットの無料化等設備の追加も行い
現在は共益費込3.5万円で決まるようになりました
9年間の概算支出
ローン返済額無
管理費（収入家賃の３.5％） 約220万円
火災保険代 約165万円
リフォーム代 約1250万円
仲介手数料・広告費 約260万円
インターネット費用 約190万円
固定資産税 約360万円
購入時の登記・仲介手数料・不動産取得税 約170万円
※所得税等は減価償却費計上の為わずかな税金の支払いになっていますので加味しておりません
合計約2615万円
9年間で概算家賃収入6220万円－概算支出2615万円＝3600万円
3000万円で購入していますので、
購入から9年間で全額回収出来たことになります
1年で約400万円の利益が出ています
これからも毎年400万円近いキャッシュフローを生んでくれます
しっかりとお金の成る木に成長してくれました
リスクはありましたが、購入して正解でした
取引銀行のＳ銀行は下記理由により本部判断で融資承認がおりませんでした
- 現状の入居率が良くない
- 駐車場が20戸中5台分しかなく学生しか借り手が無い
- 今後ますます少子化の影響で学生の入居も厳しくなる
詳しくは【3棟目20戸学生向けワンルームアパートの購入経緯について詳しく説明します】を確認しみてください
教訓として、銀行の不動産投資に対する融資姿勢は日々大きく変化していくということです
また築年数・構造、エリアで得意、不得意もあります
一つの取引先から融資を受けるのではなく、
できるだけ多くの金融機関と取引関係を持つ方が不動産拡大に有利となります
優良収益物件が見つかる前に
どれだけ事前審査をしてもらえる金融機関を開拓できるかも大事なポイントになります
また１棟目・2棟目に続いて3棟目アパートも太陽光パネルの設置を行いました
2012年に制度改正があり10ＫＷ以上の
太陽光発電は20年固定制度が新しくできました
20年間で投資額の3倍以上の収益が見込めるので当然設置しました
21.3ｋｗ
672万円
1ｋｗ単価42円（20年固定買取）
想定利回り18％
ここ3年の売電金額ですが
- 2018年129万円
- 2019年114万円
- 2020年118万円
9年間で約1107万円の収入がありました
20年間は固定買取ですので
20年間の予想収入は約2460万円となります
672万円の投資額に対して20年間で2460万円回収できる
十分では無いでしょうか
太陽光発電事業はアパート事業と違い退去もなく、
管理も不要ですのでアパート経営との相性はとてもいいです
3棟目アパートは色々な困難もありましたが、
毎月大きなキャッシュフローを生んでくれています
現在築25年ですが、まだまだこれからも稼ぎ続けてくれると思います
収益不動産事業は決して楽な事業ではないことがお分かり頂けたかと思います
沢山の方々に支えていただき自分も一緒に成長できる事業であることが皆様に伝われば幸いです
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