リフォーム代を含めた利回り計算の重要性

収益物件投資
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収益不動産の購入を検討する場合には単純利回り(表面利回り)だけでなく、『リフォーム代や補修費を含めた利回り』で検討することが大事です

築17年の木造アパートでも今後10年で大きな修繕が必要な物件と必要でない物件が当然あります

昨日引き渡しを受けた単純利回り11.9%の1棟アパートで『リフォーム代を含めた利回り』を計算してみました

  • 一棟6戸駐車場6台分付
  • 木造2階建て
  • 築17年
  • 単純利回り11.9%
  • 1ルーム33.1㎡ 3戸 1LDK44.7㎡ 3戸 満室想定賃料年346万円
  • 購入金額2900万円
今後10年間に予想される修繕費

・室内補修費 180万円

室内設備の故障、クロス貼り替え、床の貼り替え(フロアータイル)

1室30万円×6室

 

・外壁塗装 200万円

現在築17年ですが、築25年前後で外壁塗装が必要になると思います

 

・浄化槽から下水道への切り替え工事 100万円

 

今後10年間で約480万円の修繕費が必要と考えています

 

リフォーム代や補修費を含めた利回りは約10%となります

満室想定賃料年346万円÷(購入金額2900万円+修繕費480万円)

 

エリア・築年数によりリフォーム代を含めた利回りの合格ラインは違いますが、リマくんが購入している静岡県中部から西部地域では10%ぐらいを目安に購入の検討をしています

単純利回り(表面利回り)基準のみで購入すると、全くキャッシュフローが出ないこともありますので、注意しましょう!

 

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