収益不動産検討時【レントロール】の見方

レントロール収益物件投資
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資料請求を不動産業者さんにした場合、物件の概要書と一緒に添付されていることが多い【レントロール】

【レントロール】は購入するか否かを判断する大きな材料となります

リマくんがどのようにレントロールを見て、物件の良し悪しを判断しているのかを、本日は解説させていただきます

注意する7つのポイント

1.家賃

同じアパート・マンションの同じ間取りであっても家賃が1万円位違っていることはよくあります

レントロールに入居時期が記載されていない場合が多いので、不動産業者に入居時期を確認しましょう

入居時期が分かれば、家賃が下げ止まり傾向にあるのか? まだ家賃が下落傾向にあるのかをある程度予想することが出来ます

 

2.入居期間

入居時期を不動産業者に確認することで、将来の入居期間を予想することができます

単身向け物件は3年~4年、ファミリー向け物件は4年~5年位が平均的な入居期間だと思います

入居期間が短い物件は、退去補修費や仲介手数料等の負担が大きくなります

また入居率にも影響を与えますので、入居期間にも注目することが大事です

 

3.敷金や保証金の金額

入居者の獲得が難しい物件は敷金や保証金の金額が少ない傾向にあります

敷金や保証金を0円にして取り合えず入居者を獲得しているケースもあります

物件にポテンシャルが有るのか、無いのかを判断する材料となります

 

4.空室の有無

空室が多くても募集能力が低い不動産業者が募集している場合は問題ありません

もちろん募集能力の高い募集店なら満室に出来るのかをしっかりと調査する必要はあります

空室が多く入居率が低い物件は売主も弱気になっていますので、相場より安くで買えるチャンスかもしれません

 

5.空室の想定賃料が妥当か

満室想定利回りを高くみせかけるために、空室の想定賃料を相場より高く設定していることは多々あります

見せかけの満室想定利回りに騙されないように、相場家賃をしっかりと調査しましょう

 

6.現在の入居者の賃料が妥当か

長期入居者の家賃は相場家賃よりも高いケースが多いので、長期入居者が退去した場合でも最新設備の追加、間取り改装等で家賃がどれだけ維持できるのかを予想することが大事です

また逆に相場賃料よりも低い家賃で入居付けをしているケースもたまにあります

このようなケースは入居者の入れ替えごとに家賃を上げることが出来ますので、優良収益不動産に生まれ変わる可能性があります

 

7.備考欄

家賃の滞納者や生活保護受給者の情報が記載されます

生活保護受給者であっても周りの入居者に迷惑を掛けない入居者であればまったく問題ありません

生活保護受給者は入居期間も長くなる傾向があります

 

不動産業者のシュミレーションを鵜呑みにすることなく、レントロールをしっかりと自分なりに分析することにより、失敗のリスクを減らすことができます (*^_^*)

レントロールを確認せずに契約することは絶対にやめましょう!

 

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