市街化調整区域の物件を購入してもいいのか?

収益物件投資
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現在アパート・マンションを7棟、戸建10棟、合計87戸を所有していますが、所有物件の中に市街化調整区域の物件はありません

市街化調整区域とは『市街化を抑制する地域で、原則は建物を建てることが認められていない地域のことです』

静岡県は非線引き区域も多く、非線引き区域内の用途地域が設定されていないエリアを市街化調整区域に準ずるエリアとして考えています

たまに市街化調整区域内で収益物件が売りに出ますが購入してもいいのでしょうか?

 

市街化調整区域の収益物件のデメリット
  1. 金融機関の担保評価が厳しくみられるので、購入時の自己資金が市街化区域の収益物件より多めに必要
  2. 市街化を抑制する地域なので基本的に賃貸ニーズが低く入居率が良くないことが多い
  3. 購入時には比較的高い利回りで購入できるが、売却時も高い利回り(安い金額)でないと売却できない
  4. 建て替えを検討した場合同じ規模の建物が建築できるか分からない
  5. 金融機関の担保評価が厳しくみられるので、今後の収益物件の購入時にネックになることもある(債務超過)

 

このように市街化調整区域の収益物件には色々なデメリットがあります

リマくんとしては、市街化調整区域の収益物件は築浅・高利回りでないと購入検討することはありません

静岡県の感覚からいうと、築10年なら満室利回り15%以上、築20年なら満室利回り20%以上ぐらいでしょうか

そのような収益物件に出会った事が無いので購入実績はありません

今まで色々な売り出し物件を見てきましたが、市街化区域内の物件と市街化調整区域の物件で、満室利回りはほとんど変わらないというのが実感です

それなら普通に市街化区域内の物件を買った方がイイかなあと思います

 

 

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