3月に購入した借家の仲介不動産業者からある依頼がありました
不動産業者の懇意にしているアパートのオーナーが築30年・全空室アパートを所有しており、今後どのようにしたらいいのかアドバイスが欲しいとのことでした
不動産業者、アパートのオーナー、リマくんの3人で話をしました
- 静岡県袋井市閑静な住宅地
- 大手建築会社 大●ハウス 築30年
- ２DK 46㎡ 6戸 全戸分駐車場有
- 室内・外壁も大規模な修繕無
- 数年前から建て替えを検討しており最近は入居募集はしていない
大●ハウスから築30年のアパートを取り壊して新築アパートの建築を勧められているがオーナー様は70歳を超えており35年返済で約8000万円の借入をしてもいいのか不安だとのことでした
また単純利回り（借上げ）で5％を切っており月々のキャッシュフロー（手残り）は約10万円とのことでした
相続対策が必要かどうかは分かりませんでしたので、リマくんが所有しているのだったらとの前提でアドバイスをしました
- 大手建築会社が建築した軽量鉄骨造・築30年のアパートを取り壊すことはもったいない事
- 今後30年のアパート経営シュミレーションを概算で説明しました
これまでに室内のリノベーションは行っていないとのことでしたので、
室内のキッチンや浴室などの水回り設備もすべて新品に交換、２DKから１LDKに間取り変更を行うフルリノベーションをお勧めしました
1室約250万円×6室＝約1500万円
また外壁塗装も15年前にしてからは手を入れていないとのことでしたので、約200万円かけての全塗装もお勧めしました
その場にて賃貸ニーズを確認するために近隣の募集店2社にヒアリングも行いました
- 場所も良く広めの単身者向け１LDKを探している方も多くニーズはある
- 新築の１LDKが6万円強なので、室内・外壁のフルリノベーションを行えば4.5万円は取れる
1室4.5万円×6室×12か月＝年間満室家賃収入324万円
室内工事1500万+外壁塗装200万円＝工事費総額1700万円
工事費の1700万円を5.3年で回収できる計算となります
空室等を加味しても6～７年間で元が取れます
また自己資金で1700万円ぐらいなら出せるとのことでしたので、現金を使うことで相続対策にもなるのではないでしょうか
白アリ被害や地盤沈下等問題があるアパートなら築30年でも建て替えを検討した方がいいケースもあると思いますが、今回のケースでは建て替えよりフルリノベーションをした方がリスクが抑えられ、将来の相続時にも借入が無いアパートを相続人に残せますのでベストな選択ではないでしょうか
ランキング10位以内を目指しています 現在16位 参考になった方は押してください
コメント