２０１２年2棟目のアパートを購入してから半年経った頃、
夜メールに新着情報がとどきました
関東の収益物件専門の不動産業者からの新着情報でした
磐田市満室想定利回り20％
関東の収益物件専門業者でしたので、売主直物件ではないと判断
早速不動産ジャパンに載っていないか確認
掲載がありました！！！
予想通り売主直業者は、地元の不動産業者でした
不動産ジャパンの掲載情報は
価格、外観写真1枚、土地面積と建物面積等の
基本情報のみ
まったく満室想定利回りが、記載されていませんでした
ぱっと見ただけでは何の魅力も感じない掲載内容でした
リマくんが何の情報もなく、掲載情報をみていただけだと
多分スルーするレベル
でも逆にこの薄い掲載情報がいいんです
不動産投資家がこの物件の魅力に気付かれないのは
ありがたいことですから
これはいけると判断し
朝一番に売主直業者に連絡して住所を入手
すぐに車を飛ばし現地確認
現地から賃貸募集業者へのヒアリングと近隣アパートの入居状況調査
優良収益不動産に間違いないと確信して不動産業者に訪問
その場で値段交渉無の満額にて買付証明提出
物件情報を入手してから12時間で買付証明を提出しました
購入に慣れてくると調査をいっきに行い、即決できるようになるものです
- 静岡県磐田市
- 学生向けアパート
- 1棟20戸1Ｋ
- 築16年
- 北東角地土地550㎡（約166坪）
- 建物430㎡
- 駐車場5台分
- 3000万円
- 20戸中9戸空室
- 満室想定20％（一室共益費込2.5万想定）
- 地元工務店施工鉄骨造り
売却理由は売主の高齢化で管理が難しくなった為
エリア的には土地坪単価が15万円ぐらい
土地166坪×坪単価15万円＝約2500万円
物件価格3000万円ですので、3000万円－土地2500万円＝建物価格500万円
建物価格500万円÷20戸＝戸当たり25万円
約22平米の１Ｋですが
戸当たり建物価格25万円はどう考えても激安です
ネット掲載後1日で買付を提出しましたので、ネット掲載期間1日のみでした
仲介不動産業者から聞いたのですがリマくんを含めて買付が3件入ったとのことでした
売主直業者を探して情報入手から12時間で買付を入れなければ
購入出来なかったアパートでした
1棟目・2棟目購入の経験と知識が生きた勝利でした
買付を入れて直ぐに、2棟目物件に融資をして頂いたＳ銀行に融資付けを依頼しました
十分な自己資金がありましたので、担当者からは
1割から2割自己資金を入れれば、融資可能との感触を得ていました
売買契約も無事終わり
1ヶ月後の引渡に向けて関係者全員が動いている時でした
Ｓ銀行融資担当者から
- 現状の入居率が良くない
- 駐車場が20戸中5台分しかなく学生しか借り手が無い
- 今後ますます少子化の影響で学生の入居も厳しくなる
との理由で本部の融資承認が、下りないとの連絡がありました
1日真剣に悩みました
今後の取るべき道としては
- 融資特約付き売買契約なので白紙解除を申し入れる
- 他の金融機関を当たる
- 自己資金をかき集める
売買契約締結まで終わっていたので
リマくんには契約の白紙解除の選択肢は、ありえませんでした
他の金融機関を当たるにしても引渡が迫ってきており時間が無い
引渡時期は売買契約時に
売主様の諸事情で延期することは、難しいことを聞いておりましたので
選択肢は3番の自己資金をかき集めるしかありませんでした
妻に契約済みアパートの詳細と、今回の事情を説明しました
妻は自己資金での購入をあっさりと承諾してくれました
- リマくん名義の通帳
- 妻名義の通帳
- 家族用の通帳
- リマくん証券会社の口座
- 生命保険貸付等
直ぐに現金化出来る物すべてをかき集めました
すべてをかき集めれば、売買代金3000万円と購入諸経費約300万円を
支払うことはなんとか可能でした
今回３棟目の購入では結婚前に貯めた妻名義の現金まで出しもらいました
妻にはリマくんの不動産投資に協力してもらい凄く感謝しています
もちろん感謝の気持ちだけではなく、
美味しい食事をご馳走したり、最近はコロナ渦で行けてはいませんが
年２回の海外旅行も続けています
こうしてドタバタしましたが、無事引渡を受ける事ができました
しかし３棟目アパートのドタバタは、これで終わりませんでした
引渡から約１ヶ月後にリマくんに最大最強のピンチが到来
竜巻がアパートを直撃しました
長くなってきましたので続きは明日アップさせて頂きます
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