2014年1月に以前別のアパートを紹介頂いたことのある不動産業者担当者より一棟売マンションの紹介を頂きました
競売にかかる直前の案件でした
- 静岡県磐田市閑静な住宅地
- 築18年
- 東向き土地710㎡（約215坪）
- 建物390㎡
- 1棟15戸１ＤＫ
- 3500万円 満室想定14.4％
- 1室共益費込み2.8万円
- 15室中3室空室
- 地元の建築会社の鉄筋コンクリート造3階建
- 外壁は6年前に全塗装済み
坪単価20万円位のエリアで、土地値以下の価格設定がされており直ぐに購入に向けて動きだしました
固定資産税評価額が土地・建物で5200万円あり担保評価的には十分なはずでしたが、融資可能額2400万円、金利3.1％、20年返済という条件でした
融資条件が悪いので本当は他の金融機関にもあたるべきでしたが、勉強不足（経験不足）でスルーしてそのまま融資を受けました
購入した時の古いキッチン
購入した時のユニットバス
購入した時の下駄箱
購入した時の間取り
26㎡の１ＤＫ・ユニットバスが賃貸市場に溢れており購入当初から入居付けに苦戦しました
そこで退去毎にキッチン・ユニットバス・居室等すべてを入れ替えるフルリノベーションを1室200万円かけて行うことにしました
リフォーム中
完成後
システムキッチン
床はフロアータイルへ
アクセントクロス
クローゼット
間取りの関係でシャワールームへ
オシャレなタンクレストイレ
姿見付き下駄箱
収納力たっぷりの下駄箱
当然かもしれませんが、一室に200万円を掛けると室内は完全に新築になります
購入から7年経過しましたが、15室中11室のフルリノベーションを行いました
家賃はリフォーム前は共益費込み2.8万円でいたがリフォーム後は共益費込み4.1万円で決まっています
フルリノベーション代を200万円かけて家賃が1.3万円しか上げれないので、賛否両論があるとは思います
フルリノベーション無しで入居率が70％～80％になるより、リフォームを行い入居率を95％以上確保する戦略です
静岡県磐田市で最近10年は１Ｋ・１ＤＫの新築の供給がほとんどありませんので競合するマンションが無く、退去から1か月～2か月で入居申し込みを頂けています
現在の月額満室家賃は606,000円ですので、フルリノベーション代も加味すると単純利回り約12％となります
購入時の単純利回りが14.4％ですので、ダウンしています
しかしリマくんは長期保有戦略ですのでこれでいいと考えています
明日は当マンションの屋上点検の重要性について解説します
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