最近手軽に不動産投資を行える【超激安ぼろ＆超高利回り戸建投資】が密かなブームになってます
予算100万円から200万円でボロボロの戸建てを買い、自らセルフリフォームを行い
家賃3万円から4万円で貸し出すイメージです
購入イメージ
- 購入価格100万円
- 仲介手数料・登記費用・不動産取得税 30万円
- 30万円でセルフリフォーム
- 4万円で貸し出す
家賃4万円×12カ月＝年間48万円
取得価格＝購入価格100万円+諸経費30万円+リフォーム代30万円＝160万円
トータル利回り＝48万円÷160万円＝30％
大体このようなイメージだと思います
3年ちょっとで投資資金を回収出来ます
面白そうですよね！
でもリマくんは
【超激安ぼろ戸建・超高利回り投資】はしていません
理由としては主に３つ
- 100万円から200万円で購入検討したい戸建がない
- 超高利回りにする為にセルフリフォームを行う必要がある
- 最終的な出口戦略を取りずらい
詳しく解説します
・100万円から200万円で購入検討したい戸建がない
リマくんが賃貸経営を行う上で重視していることは
ドミナントエリア戦略
セブンイレブンもドミナント戦略で業績を伸ばしてきました
ドミナント（dominant）は、「支配的な」「優勢な」「優位に立つ」という意味を持つ言葉です 小売業がチェーン展開をする場合に、地域を特定し、その特定地域内に集中した店舗展開を行うことで経営効率を高める一方で、地域内でのシェアを拡大し、他小売業の優位に立つことを狙う戦略をドミナント戦略といいます。ここで、集中して多店舗展開を行う対象となる地域をドミナントエリアと呼びます。
リマくんは自宅から車で1時間以内で行ける範囲に
集中的に収益不動産を増やし、
同じ賃貸募集会社へ募集・管理戸数を集中させることで
優先的に入居者を斡旋してもらえるようにしています
自宅から車で1時間以内に100万円～200万円の戸建情報は
ほとんどありません
あっても入居付けが難しい別荘地の戸建です
・超高利回りにする為にセルフリフォームを行う必要がある
リマくんはサラリーマンですので
自分でリフォームをする時間的な余裕がないのも理由の一つです
・最終的な出口戦略を取りづらい
ボロ戸建は築年数も30年以上経っていることが多く
最終的に取壊して土地として売却する必要があります
100万円から200万円ぐらいの建物取壊し費用も必要となります
100万円～200万円で購入出来る
ボロ戸建があるエリアは、坪単価5万円以下のエリアだと思います
また将来坪単価5万円以下の超田舎の土地が売れるのか疑問です
これら3点が
【超激安ぼろ＆超高利回り戸建投資】
をしていない理由になります
でも収益戸建は10邸所有しており戸建投資は大好物です
明日はリマくんの戸建投資における投資スタンス
実際に購入した戸建の収支を解説します
戸建投資の参考になれば幸いです
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