収益不動産の購入を検討する場合には単純利回り(表面利回り)だけでなく、『リフォーム代や補修費を含めた利回り』で検討することが大事です
築17年の木造アパートでも今後10年で大きな修繕が必要な物件と必要でない物件が当然あります
昨日引き渡しを受けた単純利回り11.9％の1棟アパートで『リフォーム代を含めた利回り』を計算してみました
- 一棟6戸駐車場6台分付
- 木造2階建て
- 築17年
- 単純利回り11.9％
- 1ルーム33.1㎡ 3戸 １LDK44.7㎡ 3戸 満室想定賃料年346万円
- 購入金額2900万円
今後10年間に予想される修繕費
・室内補修費 180万円
室内設備の故障、クロス貼り替え、床の貼り替え(フロアータイル)
1室30万円×6室
・外壁塗装 200万円
現在築17年ですが、築25年前後で外壁塗装が必要になると思います
・浄化槽から下水道への切り替え工事 100万円
今後10年間で約480万円の修繕費が必要と考えています
リフォーム代や補修費を含めた利回りは約10%となります
満室想定賃料年346万円÷(購入金額2900万円＋修繕費480万円)
エリア・築年数によりリフォーム代を含めた利回りの合格ラインは違いますが、リマくんが購入している静岡県中部から西部地域では10%ぐらいを目安に購入の検討をしています
単純利回り(表面利回り)基準のみで購入すると、全くキャッシュフローが出ないこともありますので、注意しましょう！
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