不動産投資におけるドミナント戦略の勧め

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炭焼きレストランさわやか
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ドミナントエリア戦略とは?

ドミナントは「支配的な」「優勢な」「優位に立つ」という意味を持つ言葉です。 小売業がチェーン展開をする場合に、地域を特定し、その特定地域内に集中した店舗展開を行うことで経営効率を高める一方で、地域内でのシェアを拡大し、他小売業の優位に立つことを狙う戦略をドミナント戦略といいます。

セブンイレブンもドミナント戦略で業績を伸ばしてきました

またリマくんが住む静岡県に拠点を構える「炭焼きレストランさわやか」は、静岡県内にのみ店舗を展開しています

人気商品である「げんこつハンバーグ」の質や、販促に頼らない口コミによる集客が特徴で、静岡県民の間では非常に知名度が高く、県外からの来客もあるほどの人気を獲得しています

リマくんもげんこつハンバーグは大好物です

他のハンバーグとは食感も違い一度食べたら病みつきになる美味しさです

静岡県に遊びに来た時は是非食べて欲しい一品です (^-^)

 

リマくんはサラリーマンをしており副業の不動産投資に使える時間も限定されることから常にドミナント戦略を意識して不動産投資を行ってきました

 

不動産投資におけるドミナント戦略のメリット7選

1.何かあった場合でも直ぐに現地にいける

所有するアパートに竜巻が直撃して大きな被害が出たこともありました

何かあった場合でも直ぐに現地にいけないとダメだと心底思った事件でした (ノ´Д`)

リマくんは自宅から車で1時間圏内でアパート・マンション・戸建を購入してます

不動産投資は物件の購入が本当の意味でのスタートラインです

購入した後は管理会社・募集店・リフォーム会社に全て丸投げという姿勢では健全な賃貸経営は出来ないと考えています

リフォームの打合せ・空室の確認・募集店まわり・クレーム時の現場確認・共用部の確認等、不動産投資家が現地を確認しないと判断できない事も多くあります

自宅から1時間圏内だと行くのが億劫になることもありません

 

2.土地の相場が分かる

日々効率よく優良収益物件を探すには土地の相場が分かっていた方が有利です

チョットしたスキマ時間で膨大な売り情報の中からキラリと光る物件を見つけるにはエリアを限定した方がいいと思います

 

3.土地勘がある

同じ市内でも入居希望者が多いエリアと少ないエリアが当然ありますので、不動産投資には土地勘も大事です

満室想定利回りが高くても、購入するべきでないエリアもあります

 

4.金融機関の開拓

事業拡大には居住地の信用金庫との取引が大事です

信用金庫は融資可能エリアが狭くドミナント戦略との相性がいいです

 

5.同じ募集店に依頼できる

退去があった場合でも直ぐに入居申し込みをもらい、高い入居率を維持する為には募集店担当者との緊密な関係構築が重要です

少ない戸数しか所有していない疎遠な不動産投資家の空室より、多くの物件を所有している緊密な不動産投資家の空室の方が優先的に入居希望者にアピールしてくれるのは間違いありません

 

6.同じ職人さんを使える

リフォームをおこなう職人さん(リフォーム会社の担当者)は日々とても忙しく簡単な見積でも1週間から2週間かかることも珍しくありません

①良心的な金額 ②施工が丁寧 ③レスポンスが速い ④なんでも対応できる技術力・経験がある ⑤相性が合う ⑥信頼できる

全てを満たす職人さんにめぐり合うことは、なかなかありません

優秀な職人さんに出会った場合は、全物件のリフォーム工事をお任せすることが出来るのもドミナント戦略のメリットです

 

7.不動産業者から優良収益物件の情報をもらえる

同じ不動産業者から購入することで、優先的に優良収益物件の情報をもらえるようになります

 

不動産投資におけるドミナント戦略のデメリット

1.災害リスク

静岡県は東南海大地震が起こった場合、震度6強の強い揺れと津波により大きな被害が予想されています

発生確率は30年以内で70~80%、50年以内で90%程度以上とされています

不動産投資は20年から30年という長い期間にわたり行なっていくことから、事業の途中のどこかで東南海大地震が起こると想定する必要があります

静岡県内に集中して所有してもいいのかと考えたこともありましたが、地震保険をしっかりと掛ける、借入額をほどほどに抑えることにより万一のリスクに対応できると思っています

 

2.人口減少リスク

首都圏以外の多くのエリアは人口減少リスクがあります

もちろん静岡県も同じです

しかし全国一律で人口が大幅に減少する訳ではありませんので、市町村の人口統計も参考にして、長期間にわたり賃貸経営が成り立つエリアを見極めて購入すれば勝算は十分にあると思います

 

不動産投資におけるドミナント戦略 まとめ

不動産投資におけるドミナント戦略には、メリット・デメリットがあることがご理解いただけたのではないでしょうか

専業大家さんはたっぷりと時間がありますので、広範囲で優良収益物件を購入してもいいと思います

しかしサラリーマン大家さんは不動産投資にかけられる時間が限られていますので、健全な賃貸経営をおこない、また着実に事業拡大をおこなっていくにはドミナント戦略はとても有効だと思います

 

参考になれば幸いです

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