戸建借家を売却することにした話（9年間所有して、いくら儲かったか公開）

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当初は静岡県に上陸の恐れがあるとの予報で、静岡県に集中投資している「リマくん」はビビッてました

静岡県に上陸する恐れは無くなり少しホッとしましたが、直撃する近畿・東海地区に大きな被害が出ないことを祈るばかりです

皆さんは買ったアパート・マンション・戸建てはどのタイミングで売却を検討してますか？

「リマくん」のスタンスは、買った物件は基本長〜～く、建物が朽ちるまでホールド

しかし今回は、10年以上入居していた戸建借家の入居者が退去することになり売却をすることにしました

13年前に不動産投資を始め、これまでは購入のみでしたが、初めての売却となります

１．築33年になり外壁塗装・キッチン交換、浴室交換等水回りも含めてフルリノベーションが必要

キッチンは33年間利用されており、そろそろ限界で交換が必要

廊下は床がフワフワになり、今にも床が抜けそうなので補修工事が必要

浴室もタイル張りで古い雰囲気が漂っておりユニットバスに交換

トイレ・洗面台も古いので交換

屋根も漆喰がボロボロで雨漏りの原因となるので、補修が必要です

足場をかけるので外壁塗装も一緒に行います

和室も洋室に変更

築33年の戸建てを外構工事80万円・屋根工事65万円・塗装55万円、室内工事510万円　合計710万円かけてフルリノベーションし、新築同様に生まれ変わらせて売却します

２．ローンの支払いが残り1年になり残債が少なくなった

9年前に1450万円、フルローンの10年返済で購入しました

家賃収入は全額ローン返済に充ててきましたので残債は約150万円

残債150万が引かれますが、売却金額がほぼ手元に残りますので、今後収益不動産を購入する際の自己資金として使えます

長期でローンを組むことを勧める不動産投資家が多いですが、短期間でローンを組むメリットは売却時に実感しますね

３．立地がいいので中古住宅として実需向けに高い値段で売れるかも

賃貸入居中の戸建てを購入したのですが、今回空室となったことで実需向けに販売できる状態になりました

賃貸中の戸建てを収益戸建てとして購入して、退去があったタイミングで売却したらトータルどのぐらい儲かるのか？

利回りがそこそこの収益戸建てが静岡県でもたまに売りに出てきますので、今回の経験が今後の不動産投資拡大に大きく役立つと思ってます

築24年の戸建てを9年前に購入し、9年間借家として運営、フルリノベーションを行い、実需向けに売却してトータルいくら儲かったのか気になりますよね！

ざっと試算してみました

・2014年に築24年の木造2階建て住宅を1450万円で購入

・月額10万円の家賃収入（利回り8.2％）（9年間入居して2023年6月に退去）

収益戸建てとして満室利回り8.2％は低かったのですが、立地の良さと南向きで日当たりが良かった点に魅力を感じ購入しました

購入時の支払金額

• 購入代金　1450万円
• 仲介手数料、登記費用等　80万円

合計　1530万円

所有期間中の家賃収入

• 月額家賃10万円（年間120万円）　9年間入居で1080万円

所有期間中の支払い経費

• 固定資産税　年間5.5万円　9年間で49.5万円
• 火災保険　年間4.3万円　9年間で38.7万円
• 管理費　自主管理の為　0円
• 補修費　9年間補修依頼無し　0円
• ローンの9年間の金利負担　145万円

合計　233.2万円

売却の為にしたフルリノベーションの費用

• 外壁塗装　55万円
• 外構工事（庭をつぶして車が2台駐車できるように）　80万円
• 屋根工事（漆喰補修、雨どい交換、防水工事）　65万円
• 室内工事　510万円

合計　710万円

売却想定金額

• 2500万円（2780万円で販売スタート予定）

売却時の支払い費用

• 仲介手数料　81万円
• 譲渡所得税（長期保有）　250万円

合計　331万円

売却想定金額2500万円＋所有期間中の家賃収入1080万円－購入時の支払金額1530万円－所有期間中の支払い経費233.2万円－売却の為にしたフルリノベーションの費用510万円－売却時の支払い費用331万円

9年間のトータル収支予想はズバリ975万円

トータル収支975万円？　少ないですか？

でも普通の戸建てを購入して、普通に運営して、9年間で売却して1000万円弱儲かれば十分ではないでしょうか⁉

大事な点は戸建への投資は再現性が高いということです

戸建て1戸で9年間で1000万の儲けが出せるのであれば、10戸購入出来れば9年間で1億円の利益が出せるということです

何しろ戸建への投資は再現性が高いですからねー

宝くじを10年間買い続けても1億当たる確率はほぼ0％

戸建てを地道に買い進めていけば10年間で1億が儲かる

なんか現実味のある、実現可能な夢ではないでしょうか？

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